제목: 아파트 매매계약 시 꼭 챙겨야 할 특약 조항 – 실거래 피해를 줄이는 현명한 계약 전략

제목: 아파트 매매계약 시 꼭 챙겨야 할 특약 조항 – 실거래 피해를 줄이는 현명한 계약 전략

아파트 매매계약을 체결할 때, 계약서 본문 외에도 ‘특약’ 조항을 어떻게 작성하느냐에 따라 거래 이후 발생할 수 있는 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특약은 매도인과 매수인이 상호 합의한 별도의 조건을 명시하는 것으로, 상황에 따라 매우 중요한 역할을 하며 법적 효력을 가질 수 있습니다. 이번 글에서는 아파트 매매계약 시 반드시 고려해야 할 주요 특약 조항과 각 조항의 의미, 작성 시 유의점까지 체계적으로 정리해드립니다.

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1. 하자 및 누수, 곰팡이 등에 대한 책임 명시

매매 후 하자나 누수, 곰팡이 등의 문제가 발생했을 때 책임소재를 둘러싸고 분쟁이 자주 발생합니다.
이러한 분쟁을 방지하기 위해 특약에 하자 관련 조항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.

예시 특약 문구:
“본 부동산에 중대한 하자(누수, 곰팡이, 보일러 및 수도 미작동 등)가 있을 경우, 잔금일 전까지 매도인이 이를 수리·복구한다. 잔금일 이후 발견된 하자에 대해서는 매수인은 이의를 제기하지 않는다.”

포인트:

• 하자의 책임 시점을 ‘잔금일’로 명확히 함
• 단순 생활기스는 하자에서 제외하는 조건을 추가하면 더 구체적임

 

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2. 잔금일 이전 인테리어 및 점검 출입 허용

매수인이 잔금 전에 도배나 바닥 공사 등을 미리 예약하거나 점검하고자 할 경우, 특약으로 출입을 허용받아야 합니다. 잔금 전에는 소유권이 매도인에게 있기 때문에, 출입에 대한 허락을 받지 않으면 법적으로 문제가 될 수 있습니다.

예시 특약 문구:
“매수인은 잔금일 이전이라 하더라도 매도인의 동의하에 실내 측량, 인테리어 사전 점검을 위해 출입이 가능하다.”

포인트:

• 출입 목적을 명확히 해야 하며, 공사 가능 여부는 따로 명시
• 열쇠 보관 및 관리 책임 주체도 함께 기재하면 안전함

 

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3. 전입 및 확정일자 선취득 관련 특약

 

매수인이 전세를 끼고 매입하거나, 매도인의 잔금일 이후 퇴거가 필요한 경우라면 '전입일 및 확정일자'가 매우 중요해집니다. 선점권 분쟁을 막기 위해 특약으로 명확히 조율해야 합니다.

예시 특약 문구:
“매도인은 잔금일 당일 오후 6시까지 이사 완료 및 열쇠 인도와 동시에, 매수인은 전입 및 확정일자 부여를 진행한다.”

포인트:

• 전입과 확정일자의 시점을 잔금일로 명시
• 매도인의 퇴거 시한, 지연 시 손해배상 여부도 함께 기재 가능

 

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4. 중도금 및 잔금 지연 시 책임 및 해제 조항

계약 진행 중 불가피한 자금 문제나 매도·매수인의 사정으로 인해 중도금이나 잔금이 지연될 경우가 있습니다. 이를 대비해 특약으로 책임 소재를 미리 정해두면 안전한 거래가 됩니다.

예시 특약 문구:
“중도금 또는 잔금 지급이 정해진 기한을 초과할 경우, 7일의 유예기간을 두며, 이후에도 이행되지 않을 경우 계약은 자동 해제되며 계약금은 전액 몰수(또는 반환)한다.”

포인트:

• 유예기간을 명시함으로써 분쟁 시 기준 제공
• 해제 조항은 법적 분쟁 시 중요한 근거가 됨

 

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5. 부동산 내 비품 및 옵션 유지 관련 특약

붙박이장, 에어컨, 세탁기, 조명 등 매도인이 남기기로 한 옵션 품목이 잔금일에 사라져 문제 되는 경우가 많습니다. 이를 방지하기 위해 특약으로 명시하는 것이 중요합니다.

예시 특약 문구:
“에어컨 2대, 붙박이장, 조명기구 등은 현재 상태 그대로 매수인에게 인도하며, 잔금일 기준 철거 또는 교체 없이 유지한다.”

포인트:

• 옵션의 수량, 위치, 상태를 명확히 기재
• 사진으로 기록해두는 것도 유용함

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6. 등기이전 지연 및 권리변동 예방 특약

계약 후 잔금일까지의 기간 동안 매도인이 임의로 근저당권을 설정하거나 다른 계약을 진행하는 등의 위험을 방지하기 위한 특약도 중요합니다.

예시 특약 문구:
“잔금일까지 제3자에 대한 근저당 설정, 가압류, 임대차 계약 등 기타 권리 변동이 있을 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 배상한다.”

포인트:

• 등기 이전 전까지 매도인의 권리 유지 의무 강조
• 담보 설정 등을 막는 명확한 문구 필요

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마무리

아파트 매매계약은 단순한 서류 한 장의 문제가 아니라, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 금전과 법적 책임이 연결된 복잡한 거래입니다. 따라서 계약서의 기본 조항 외에도, 실거래 중 발생할 수 있는 상황에 맞는 특약 조항을 꼼꼼히 구성하는 것이 반드시 필요합니다. 특약은 계약 당사자의 권리와 책임을 분명히 할 수 있는 강력한 수단이므로, 필요시 부동산 전문가의 도움을 받아 자신에게 유리한 조건으로 안전한 거래를 진행하시길 바랍니다.